Tudástár

Több, mint 13 éve dolgozom beruházáslebonyolítóként, mely idő alatt volt alkalmam megtapasztalni,hogy a beruházások nagy többségénél a beruházók, megrendelők sajnos az előkészítésre szánják a legkevesebb időt.

Legyen szó befektetési célú ingatlanvásárlásról, saját célra vásárolt ingatlan felújításáról vagy éppen új épület építéséről, tekintve azt, hogy a felsoroltak mindegyike jelentős és hosszútávú anyagi befektetéssel jár, érdemes alaposan és körültekintően eljárni.

Egy jól átgondolt, részleteiben megtervezett dokumentációval és egy jól választott kivitelezőcsapattal ugyanis az előkészítésre fordított többletidőt a megvalósítás alatt behozhatjuk, az időn túl pedig az egyik, talán legfontosabb tényező az, hogy a költségek is kordában tarthatók.

De nézzük csak, hogy egy beruházás előkészítése hogyan és honnan is indul?!

Befektetési célú ingatlanvásárlás esetében van talán a legegyszerűbb dolga az embernek. Ebben az esetben ugyanis a döntéseinket csupán gazdasági alapon hozzuk, míg a saját célra vásárolt ingatlanok vonatkozásában az érzelmi alapú döntések dominálnak. Kezdve a gondolattal, az elhatározással, majd az egyre sürgetőbb érzéssel, hogy mielőbb a saját otthonunkban szeretnénk ébredni.

Ezért is fontos a körültekintő választás, hiszen előfordulhat, hogy a „szerelem első látásra” ingatlanok olyan hibákkal, hiányosságokkal rendelkeznek, melyeket a kezdeti lelkesedésünk során nem veszünk figyelembe, viszont a későbbiekben (pl. felújítás során) komoly terhet róhatnak ránk.

Tekintve, mint már említettem, a lakásvásárlás, építkezés hosszútávú befektetés, mely sokaknak komoly pénzügyi elkötelezettséget jelenthet (hitel esetében), mindenképpen azt javaslom, hogy már a „keresés” szakaszában bízzunk meg szakembert, aki az elképzeléseinknek, távlati terveinknek, valamint anyagi és egyéb lehetőségeinknek megfelelő ingatlan kiválasztásában tud segédkezni. Telekvásárlás esetén a kiszemelt területben rejlő lehetőségek, korlátok feltérképezése érdekében építésztervező bevonása javasolt és mivel a telekvásárlást valószínűsíthetően építkezés fogja követni, így a későbbiekben a választott szakember a megvalósításhoz szükséges tervdokumentációt is elkészítheti.

Bárki azt gondolhatná, hogy új építésű ingatlan tervezése esetében vagyunk a legegyszerűbb helyzetben, hiszen üres lappal indítunk. Viszont ami az egyik oldalról az előnyünket szolgálja, addig az a másik oldalról hátrányukká is válhat. Az elképzeléseinket (amiből Dunát lehet rekeszteni ilyenkor) összegyúrni egy funkcionálisan, esztétikailag és műszakilag kifogástalan ház tervévé, mely mindeközben megfelel a jogszabályoknak, rendeleteknek, valamint a pénztárcánknak, komoly feladat.

Új építésű családi ház esetében általában egyszerű bejelentési eljárás keretében lehet a kivitelezéshez szükséges engedélyt megszerezni. A tervdokumentációt építésztervező készíti. Érdemes tisztában lenni viszont azzal, hogy ezen dokumentáció alapján az épület kivitelezése megkezdhető, viszont nem tartalmazza azon részletekbe menő szakági terveket és belsőépítészeti munkarészeket, részletrajzokat, melyek a pontos kivitelezéshez elengedhetetlenek lennének.

Használt ház, lakás esetében, mielőtt bármibe belevágnánk, érdemes minden esetben tájékozódni arról, hogy az általunk tervezett felújításhoz/átalakításhoz szükséges-e bármiféle engedély (hatósági vagy közmű). Amennyiben a tervezett munkálatokhoz nem szükséges engedély, tervek nélkül akkor se vágjunk bele semmibe! Az előkészítés fontosságát itt is muszáj hangsúlyoznom, hiszen a használt ingatlanokra jellemző meglepetések egy része körültekintő tervezés esetén kiküszöbölhető, valamint ahogy már említettem, egy jól átgondolt és részleteiben kidolgozott tervvel a költségek is kordában tarthatóak. Amennyiben hatósági hozzájárulásra lesz szükségünk, úgy ebben az esetben is építész- és szakági tervezők bevonása javasolt.

Fontos, hogy megtaláljuk azokat a tervezőket (építészt, statikust, belsőépítészt, villamosmérnököt, gépészmérnököt, közműtervezőt stb.), akik rendelkeznek azzal a szakértelemmel és tapasztalattal, mely ahhoz szükséges, hogy olyan tervek születhessenek, melyek minden elvárásnak és elképzelésünknek maximálisan megfelelnek.

Amikor elkészült végre a terv, tervdokumentáció, elkezdhetjük azt a folyamatot, melyet a kivitelező kiválasztásának hívunk.

Első lépésként én mindenképp azt javaslom, hogy a terv, tervdokumentáció alapján készítessünk egy részletes, tételes költségvetési kiírást. Ezt akár a Tervezőtől is megrendelhetjük, a lényege, hogy az a lehető legrészletesebben tartalmazza az összes munkanemet (típussal, mennyiséggel stb.) mely a kivitelezés során felmerülhet.

Ezt a költségvetési kiírást a tervekkel együtt adjuk át árajánlatkérés céljából a kivitelezőnek.

Amennyiben több kivitelezőtől kérünk árat, úgy a beérkezett ajánlatok összehasonlítása is leegyszerűsödik, és tiszta képet kaphatunk a beérkezett ajánlatok közötti árkülönbözetről, hiszen mindegyik kivitelező ugyanazokat a tételekhez, mennyiségekhez kapcsol árat.

Költségvetési kiírás hiányában arra számíthatunk viszont, hogy „almát körtével” kell majd összehasonlítanunk és a kedvezőbbnek tűnő ajánlatról a kivitelezés végére az is kiderülhet, hogy az az esetlegesen „kimaradt” tételek utólagos elszámolása miatt messze túllépi anyagi kereteinket.

Amennyiben kisebb projektbe fogunk, pl. csak burkolatcserét tervezünk, úgy tételes árajánlatot kérjünk. Ne legyen elég az, ha a vállalkozótól kapunk egy összeget az anyagra és egy összeget a munkadíjra. Az ajánlatban a burkoláshoz kapcsolódó összes munkanem, anyag kerüljön mennyiségekkel, minőséggel együtt meghatározásra.

A tételes árajánlatnak, vagy nagyobb, összetettebb feladatok esetében a költségvetési kiírásnak nem csak a kivitelező kiválasztásánál és a költségek meghatározásánál lesz jelentősége, hanem a végelszámolásnál is nagy hasznunkra fog válni.

A kivitelező kiválasztása kapcsán sokakban kérdésként merül fel, hogy generálkivitelezőt bízzanak meg a munkákkal, vagy pedig külön-külön szerződjenek le a szakági kivitelezőkkel. A beérkezett ajánlatok összesítése után azt fogjuk tapasztalni, hogy a generálkivitelezői ajánlat magasabb lesz, mint a külön-külön beérkezett szakági kivitelezői ajánlatok összege együttesen. Mielőtt viszont csupán a számok alapján döntenénk, érdemes tisztában lenni azzal, hogy mit jelent az, ha generálkivitelezőt bízunk meg, és mit jelent az, ha szakáganként szerződünk minden egyes kivitelezővel.

Ha generálkivitelezővel szerződünk, úgy ő teljeskörűen lebonyolítja a kivitelezést (összes szakág bevonásával), ő szervezi a vállalkozókat az adott műszaki ütemnek megfelelően a helyszínre, az ő feladata a határidők betartása, a folyamatos munkavégzés biztosítása, a beépítésre kerülő anyagok, szerkezetek, berendezések beszerzése, helyszínre juttatása, az alvállalkozói munkák ellenőrzése stb. Egy az egyben az ő felelőssége és feladata, hogy a munka első osztályú minőségben és határidőre elkészüljön.

Amennyiben úgy döntenénk, hogy a generálkivitelezéshez kapcsolódó költségeket nem szeretnénk vállalni, és inkább külön-külön szerződnénk az egyes szakmákkal, úgy érdemes felkötni a nadrágunkat. A generálkivitelezői, lebonyolítói és szervezési feladatokat ugyanis így magunknak kell megoldani. Sokan viszont nincsenek is valójában tisztában azzal, hogy ez ténylegesen mivel is fog járni, mennyi időt és energiát emészt fel egy hosszú hónapokig tartó felújítás. Az energiát magunktól fogjuk elvenni, az időt pedig a munkánktól, mely az állandó jövedelemforrást biztosítja, valamint a családunktól, ami pedig pótolhatatlan és megfizethetetlen.

Ha sikerült megtalálnunk a nekünk legszimpatikusabb kivitelezőket, akikről úgy gondoltuk, hogy érdemes tőlük ajánlatot kérni, és az ajánlataikat már a kezünkben is tartjuk, akkor elérkezett az idő, hogy összehasonlítsuk azokat.

Amennyiben ugyanazon költségvetési kiírást kapta meg tőlünk mindegyik kivitelező az árazáshoz, úgy viszonylag egyszerű a dolgunk, hiszen a végösszegeket összehasonlítva láthatjuk a különbségeket.

A végső döntés meghozatala előtt érdemes minden kivitelezővel külön-külön részletesen egyeztetni az ajánlattal kapcsolatban, tételenként átbeszélni a pontos tartalmat, a kivitelezés ütemezését, a határidőt stb. és azt, hogy a kivitelező milyen egyéb, a költségvetési kiírásból esetleg kimaradt, de szükséges, járulékos feladatokat fog még elvégezni.

Fontos, hogy a szakemberek már az ajánlatadás előtt megismerjék az építési helyszínt, legyenek tisztában annak adottságaival, állapotával, hiszen e nélkül nem tudnak teljes körű és hiteles ajánlatot adni.

Ezeken az egyeztetéseken mindamellett, hogy megismerjük a kivitelezőt, ő pedig a mi igényeinket, egyre tisztább képet kapunk a végső ajánlati árról és arról, hogy kire is fog a választásunk esni.

Ez egy nagyon nehéz kérdés, hiszen legyen az új építés vagy felújítás, adódhatnak olyan előre nem látható kiadások, melyek jelentősen megnövelhetik az előre kalkulált bekerülési költséget.

Mindemellett sok esetben „evés közben jön meg az étvágy”, ami szintén azt jelenti, hogy ha a tervezett megoldástól menet közben eltérünk, mert attól magasabb műszaki színvonalat vagy csak éppen mást szeretnénk, úgy szintén plusz költségeink fognak keletkezni.

Mielőtt belevágnánk bármibe, írjuk össze, hogy milyen kiadások merülhetnek fel a folyamat során, vagy ahhoz kapcsolódóan:

• ingatlan vételára,
• ingatlanvásárláshoz kapcsolódó járulékos költségek (ügyvédi díj, hitelszerződés járulékos banki díjai, illeték, tulajdonjog bejegyzés stb.),
• tervezési díjak,
• engedélyezéshez kapcsolódó illetékek,
• közmű engedélyezések, hálózatbővítések stb. díjai,
• kivitelezés díja (régiónként eltérő a fajlagos m²/Ft ár),
• kivitelezés során, amennyiben szükséges úgy a műszaki ellenőr és egyéb szakemberek díjai,
• használatbavételi eljáráshoz kapcsolódó járulékos költségek,
• berendezési tárgyak, eszközök stb.

A felsoroltak közül a kivitelezés díja a legképlékenyebb, ezért érdemes a teljes kivitelezési díjra még 15-20% tartalékkeretet rászámolni. Ebből a keretből tudjuk aztán a váratlan kiadásokat finanszírozni.

Az építkezők többsége első ütemben csak a ház megépítésére kér ajánlatot, a garázs-, kerítésépítés, udvarrendezés későbbre tolódik, viszont ezek is jelentős költséget jelentenek.

Ahogy mindenki tapasztalhatja, az építőiparban az árak az egekben, mind az anyagok, mind pedig a munkadíjak tekintetében. Az elmúlt időszak eseményei pedig ezen túlmenően – mintha mindez nem lenne elég –, olyan folyamatokat indítottak el az ágazatban, melynek következményeit egyelőre csak megjósolni lehet. Ami viszont biztos, hogy azokra, akik most vágnának bele egy építkezésbe vagy az otthonuk felújításába, vagy mindez már folyamatban van, azokra a korábbinál is nagyobb nyomás és felelősség nehezedik.

Egy épület megvalósítása egymásra épülő, egymással összefüggő munkafolyamatok sorozatából épül fel, melyhez szükséges és elengedhetetlen a szakértelem. Mind a tervezési szakaszban, mind pedig a kivitelezés ideje alatt. Úgy gondolom, hogy napjainkban különösen fontos a tudatos tervezés, hogy a családi házak esetében is készüljön kiviteli- és részleteiben kidolgozott belsőépítészeti tervdokumentáció, valamint az, hogy a kivitelezési szakasz műszaki ellenőr vagy a tervezők közreműködésével, ellenőrzése mellett történjen. Amennyiben az általunk megbízott tervezők és egyéb közreműködő szakemberek jól végezték a munkájukat, annak ismérve az lesz, hogy az előre kalkulált költségeket a munkák végén is a tervezett kereteken belül tudhatjuk, valamint az, hogy azt kapjuk, amit szerettünk volna.

Természetesen tudom, hogy mindenki ott spórol, ahol tud, és sajnos ezt a többség az előkészítési szakaszra szükséges költségekkel, azaz a tervezési díjakkal kezdi. Így ők viszont a vélt megtakarítás többszörösét veszítik el a kivitelezés végére, az egyéb kellemetlenségről nem is beszélve.

Minden egyes m² komoly százezer forintokba kerül, minden egyes hiba – mely körültekintéssel és előrelátással elkerülhető lenne – javítása szintén pénzbe és időbe kerül. És sajnos vannak olyan pl. épületszerkezeti hibák (pl. vízszigetelés, homlokzatszigetelés, gépészeti vezetékezés stb.), melyek ha utólag derülnek ki, az már előrevetíti azt, hogy javításuknak komoly járulékos következményei lehetnek.

De példaként említhetem akár azt is, hogy mit jelent az, ha egy ajtó rossz nyitásiránnyal kerül beépítésre és így az akadályozza a helyiség bútorozhatóságát. Vagy pl. ha a beköltözés után derül ki, hogy kevés a dugalj, vagy azok nem jó helyre kerültek. Hívhatjuk újra a szakembereket, akikre ismét hetekig várhatunk, majd miután megérkeztek kezdődik újra a rombolás, szerelés és javítás, a költségekről nem is beszélve.